【日経225先物シストレ】

  • 【シストレバックテスト】 ラージベース  1枚あたり1日1回転(売買手数料抜) 資本金元本 300万円 98年  +3710 (+371万円) 99年  +2090 (+209万円) 2000年 +3280 (+328万円) 2001年 +1910 (+191万円) 2002年 +3250  (+325万円) 2003年 +1140 (+114万円) 2004年  +790 (+79万円) 2005年 -2230 (-223万円)  2006年 +1180  (+118万円) 2007年 +940 (+94万円) 2008年  +240 (+24万円) 2009年 +1050 (+105万円) 2010年  +830 (+83万円) 2011年 + 560 (+56万円) 累積利益 +18740 (1874万円也)
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2011年4月の2件の投稿

2011/04/17

資産デフレと所有リスク☆

2011年3月11日の東日本大震災で、お亡くなりになられた方に深く哀悼の意を表します。
又、被災された全ての皆様に、お見舞いを申し上げます。

あれから1か月以上が経過し、今日まで、毎日のように東日本各地で、余震が続いているようです。精神的に不安定になりやすいと思います。関東にお住まいの親戚からは、『余震が頻繁ですが、現状維持と言うところでしょうか』といったお知らせが届いています。海抜がマイナスの地域は、液状化が気になりますし、都心部の埋立地に建てられた高層ビル群、高層マンションなど不人気が相次いでいるようです。

不動産を購入した、翌日に巨大地震による大津波で、流され、組んだローン残債だけが残ってしまったというお話を耳にするようになりました。また、不動産の所有には、外からは決して伺い知れない評価額の減少と一生お付き合いしなければなりません。資産デフレと所有リスクを共有することになります。

□マンションを所有するリスク(BUNちゃん先生日記より)

都会では駅の近くや海沿いの高層マンションが大人気で、特に高層階ほど人気が高く値段も上がっていた。東日本大震災以降、海沿いのマンションは人気がなくなり、高層階よりも階段での歩行可能な5~6階までの物件の方が人気が出ている。中古マンションでは昭和56年(1981年)以降の新耐震基準での物件にしようとする傾向がある。

地震ではマンションの上下水道管が破断されて漏水し下の階に被害が及んでいるが当事者負担で損害賠償を補えない状態になっている。賃貸であれば家主負担となるものを、マンションを購入したがために自己負担となり賠償責任を負う。液状化現象によりマンションが傷めば修理補修もマンション住民による負担となり、中古マンションでは住民が負担できない状態になる。

阪神淡路大震災の時も姉歯建築士による耐震偽装事件でもマンションの所有者はローンを抱えており、更にローンを組んで再建しなければならなかった。こうした多重ローン者は返済の為に家庭を破壊される方も出てくる。震災でマンションが崩壊してもローンは残る。賃貸マンションにしておけばこうした面倒から一気に解放される。日本で不動産を所有するのはあまりにもリスクがありすぎる。

といった事が書かれてあります。

これからの日本国内における不動産事情・・・実勢価格の現在と将来を家計バランスシートで評価してみます。ご存知とは思いますが、総資産は、大きく分けて①流動資産②固定資産の2分類とされます。不動産は、②固定資産に分類されます。利殖目的であれば、目減りする資産を保有するよりは収益性のある資産を持ちたいと思うのは誰しもの願いです。

総資産を構成する資本は
①資本
②負債に大別されます。

これは資本比率(総資産における資本+負債の割合)のことです。

資本は、自己資本=自己資金(預貯金などの剰余金)、負債=他人負債(金融機関などからお借りした有利子負債)のことを指します。バランスシートを作成することで、総資産の内側が見えてきます。

◆今、分譲マンション4000万円を自己資金(頭金)1000万円、負債3000万円で購入したとします。この物件の全体の資産評価が10年後に約半値。20年後に約3分の1になるとします。

不動産取得後

借方            貸方
資産 4000万円   負債 3000万円 
                       資本 1000万円

不動産取得10年後

借方            貸方

資産 2400万円    負債2000万円 
                              資本 400万円

10年後、資本は600万円減少します。

10年後の資産価値(RCの場合)

4000万円×0.9×2/3=2400万円

10年間のローンの返済額

8.5万円×10年×12か月=1020万円

ローン残高は約2000万円となります。

20年後では資産価値は1200万円

ローン残高は1000万円

資本は200万円になっています。

ご存知のように、10年後、全体的な総資産が縮小しているのがお分かりになるでしょうか?又、20年後のバランスシートは現預金200万円と負債1000万円だけが残されている状態です。不動産取得前は1000万円の純資産があり、負債は0だったことを考えれば、流動資産と相殺してもマンションを購入することにより20年後800万円の負債だけが手元に残る計算です。

地域によっては、不動産の実勢価格が負債額以上に目減りしてしまう場合も、考えられます。資産価値の目減りのスピードが早い。この負債額以上に実勢価格が目減りするゾーンを、『ブラックホール』と言います。この状態でローンを支払い続けることは、ブラックホールにお金を投げると判断します。このバランスシートの数字こそ、不動産購入後の家計の将来の姿です。

一般に、キャッシュはデフレに強く、実物資産はインフレに強いといわれるのに・・・。資産価値は需給によっても変動します。日本の現状は総世帯数に比較しますと、1000万世帯もの空き世帯が存在すると言われています。少子高齢化が拍車をかけて、将来の空き世帯は急増の一途にある・・・ということは稼働率が悪い国内では、実勢価値が目減りする不動産の所有はリスキーだということがわかります。即ち、需要量(デマンド)よりも供給量(サプライ)の比率が高い状態です。経済学上、需要=供給で均衡価格になり、需要>供給で価格は上昇し、供給>需要で価格は減少します。

次回は、この投資先を不動産ではなく、株式や投信などに振り向けた時の将来のバランスシートを作成してみます(*^_^*)

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2011/04/01

流通網の破壊☆

今日から新年度入りということですが、ちっとも面白くありません。新年度入りは、気持が明るくなるものですが、今年度に関しては気持ちがダウンしたままです。理由は色々あります。

復興支援と称して、義援金を募る動きが全国的に活発化し、世界各国を含め、400億円を超えるお金が集まりました。これらは、被災者のこれからの生活を支えて行く大きな柱になることと思います。私自身も、少額ながら寄付させて頂きました。

政府はこの度の東日本大震災により、今年度予算の40兆円に上乗せして、復興支援と称して約20兆円の新規赤字国債を発行すると言う見込みが立っております。国債の買い手の大部分は、ご存じのとおり、国内金融機関であり、国債買い占めの為に、我々預金者の預金が使われます。世の中にお金が流通する条件は、相対する財サービスの供給量が適応=準じている必要があります。震災前までは、消費者景気の落ち込みで過剰に生産された物資のモノ余りで、財サービスの質をそのままに、価格を下げざるを得ないと言った、悪循環に見舞われておりました。

現在はガソリン=燃料不足で、消費者は物資調達の際に買い手が買い溜めを行っている為、お金で交換出来る物資が、充分に全ての人に行き渡っていないと言う、現状があります。どれだけのお金を所有していても、彼らは交換出来るサービスを充分に受けられなければ、現状では義援金に、価値はありません。被災者の皆様が、この瞬間を生きるための応急措置として、義援金は必要ありません。貨幣には、価値尺度いうものがありますが、これ等と交換出来る物資は、被災地には存在しません。食料、薬、燃料の供給不足を解消することが必要であり、命綱である物資提供が最優先されます。

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きっちゃん

一目均衡表

  • プロが教えたくなかったシリーズ

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    http://www.1risekabu.com/

    メイド・イン・ジャパンのテクニカル指標である一目均衡表。

    その使い方については意外に知られていないのをご存知でしたか?基準・転換・先行・遅行という言葉や折れ線グラフのような線で相場を解読していきますが、使いこなせている人は少ないようです。


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