【日経225先物シストレ】

  • 【シストレバックテスト】 ラージベース  1枚あたり1日1回転(売買手数料抜) 資本金元本 300万円 98年  +3710 (+371万円) 99年  +2090 (+209万円) 2000年 +3280 (+328万円) 2001年 +1910 (+191万円) 2002年 +3250  (+325万円) 2003年 +1140 (+114万円) 2004年  +790 (+79万円) 2005年 -2230 (-223万円)  2006年 +1180  (+118万円) 2007年 +940 (+94万円) 2008年  +240 (+24万円) 2009年 +1050 (+105万円) 2010年  +830 (+83万円) 2011年 + 560 (+56万円) 累積利益 +18740 (1874万円也)
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カテゴリー「不動産」の4件の記事

2010/07/04

fallacy of composition☆

ちょっと暇を見て計算してみました♪

デフレ経済の現状(固定資産購入編)

20○○年度○月○日新築物件
土地購入 20○○年○月

建物種類 鉄筋コンクリート造 (耐用年数22年)
敷地面積70平方メートル
20○○年○月○日工事完了

A土地購入額70平方メートル 1500万円
B建物価格 2000万円
A+B=3500万円
自己資金1000万円

【借入金内訳】

①国民住宅金融公庫 2000万円
返済期間 30年
年利2.00%(10年目以降3.00%)
月12回返済

2.00% 666,666円/年 686,665円(10年間)
666,666円+年金利+(年金利×税率50%)=686,665円

3.00% 666,666円/年 706,665円(20年間)
666,666円+年金利+(年金利×税率50%)=706,665円

②他金融機関 500万円 
返済期間10年 
金利3.00%

3.00% 500,000円/年  522,500円(10年間返済分)
500,000円+年金利+(年金利×税率50%)=522,500円

【不動産取得税】

家屋評価額-住宅特別控除×3%=1650万-1200万×3%=135,000円
土地評価額×4%=1300万×4%=520,000円

【固定資産税】

土地 課税評価額×税率1.4%=1300万円×1.4%=182,000円(所有し続ける限り毎年納税)
家屋 16.50万×1.4%=231,000円(所有し続ける限り毎年納税)

【都市計画税】

課税評価額×税率0.3%=1300万×0.3%=39,000円(所有し続ける限り毎年納税)

【木造建築物の資産償却費】

(定額) 取得金額×0.9÷耐用年数=2000万×0.9÷22= 818,181円(損金購入後22年間計上)
 2000万円-818181円=19,181,819円(利益分)
19,181,819円×40%(税率)=7,672,727円(納税額分 購入後22年間納税)

印紙税、登録免許税、建物分に対する消費税等により、実際は150万円前後加算されます。それを含めますと、本物件の場合、購入後から支払い完済までにかかる30年間の総費用約2億3873万9926円

ローン支払い年数が長いほど、支払い金利で圧迫され法人には、個人にはない「減価償却費」の損金計上があります。これが大きい。又、建物の評価額が下がっても、実質取得時の価格に対する減価償却は、ほぼ取得時の価格を耐用年数で割った分しか費用として認めてくれません。ですから、資産としての扱いになるのですが、ローンを組んでいる為にローン支払い分は、利益とみなされ、法人税額約50%の支払いが毎年発生することになります。

修繕費、建物補修費などは一切含んでいません。

土地評価額は毎年下がり続けていますが、固定資産税だけは毎年少しずつ値上がりしています。以上が購入時から30年間のおおよその支払金額です。購入時、3500万円の不動産価格は、30年間に渡り借入金、借入利息、減価償却費、固定資産税、その他都市計画税などで圧迫され、支払額が2億4000万弱まで膨れ上がっていることがおわかりでしょうか?尚、インフレ時ならば5年後4倍から5倍の価格(1億7千万円)で売却することが出来ました。ローン残債も、充分に完済でき、キャピタルゲインを確り得ることが出来ました。

21世紀は構造デフレの世紀だと言われています。不動産、自社ビルの購入で、会社経営が左巻きになるパターンの一例です。これを賃貸で借りていれば、余裕資金を全額経費として計上し続けることが出来ます。このようなことを知らない経営者が日本には多すぎると言います。だからこそ数字管理は必要であり、経理を始め、税務、財務、労務、人事、営業など、経営者自身が知っておかなければいけない最低限の知識です。

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2008/08/27

交渉成立☆

引越し業社を頼んだら、1LDKの荷物量、広島~東京までの距離、4トントラックぎりで見積もり額が31万円を提示されました。若い女性だと思ってコロッとだませると思ったでしょう。人生甘くないよ、お兄さん。

ところが「坊や、税込みで15万ジャストはいかが?それで嫌というなら他をあたるわ。」ときらりと睨み付けたら「この女なんだ!?」と驚いたお顔をされました。あんたんとこの会社の株券持ってます的なニュアンスで(笑)冗談、冗談。

毒舌きっちゃん、夏きっちゃん(*^_^*)

いくらで交渉成立したかは、ご想像にお任せします。消費者側からすれば安いほうがいいに決まっていますが、生産者側は少しでも高い価格で販売したい・・・これが市場心理というもの。その会社の損益分岐点はいくらかわかりませんが、最初から15万円(市場均衡価格?)に出来るなら、わざわざ31万円という金額を提示する必要もないわけです。相手もご商売ですから、殺す(損させる)わけもにいきませんからね^^;。

というわけで、損益分岐点をクリアした金額を提示してあげたわけです。ビジネスのシビアさをを露呈するようで申し訳ありませんが。燃料価格は高騰していますが、国内は完全に不景気に突入中です。引越し業社様もおそらく客取り合戦でしょう。株式を勉強していますと、引越し業者が上場していれば財務内容までまるわかりなので、非常に交渉しやすい点は大きな利点ですね。体力のある企業は、やはりお客様の意向を第一に考えられているようです。

ちなみに、こちらは投資&経済ブログです(*^_^*)

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2008/08/20

不動産投資について☆

先日投稿の不動産投資物件に絡んだお話です。きっちゃんはもしかして、あの日本橋の新築物件を高いお金を出して買い付けるの?45億ですよ45億(*^_^*)。個人があれほどの物件に投資していたらきっと明日からの生活は火の車・・・というよりも、そんな金ない(笑)。女一人が女名義であれだけの資産を持てません。でも、正直将来こうした物件に住んでみたい(*^_^*)

賃貸なのに考え抜かれた設計と贅沢な空間。非常に小憎らしい・・・でも、実はここが魅力なんです。これが分譲ならきっと幻滅ですけど、わざとこれだけの高級物件を賃貸として販売しているところが私のココロに感動を与えたのです。感動して腰が立たなくなり,涙・・・(T T)。業者さんから「だ、大丈夫ですか?」と言われ、「いや、興奮して声も出ませんでした。」とあやまる始末(*^^)

不動産投資とは、アパートやマンションなどの不動産を購入して、購入した物件を他人に賃貸したり売却することによって収益を得る投資のことをいうそうです。1980年代、物価高騰の土地バブルの時代がありました。日本でも3~4年前に同じようなマンションバブルを経験しています。この1980年代の不動産バブルと、ここ過去数年起こった不動産バブルの大きな違いは何でしょう。過去から何度も記事にしていますが,それは資産価値が下落傾向にあるのか、上昇傾向にあるのか、それとも横ばいか、ただ単にこの一点だけです。
1980年代の日本は、資産価格が毎年数%上昇していたわけですから(のちに土地神話が語られる)所有しているマンションは手放せば収益が必ず出ておりました。しかし、現在は資産評価が下がる時代(需給悪化と減価償却)ですから、所有者にとっては実質含み損を抱えている状態です。空売りが有効な時代になっているわけです。この場合は、物件を売却しても売却益は出てきませんので、何で儲けるかと言うと、他人に賃貸させて賃貸収入で儲けるしか方法はありません。しかも、その賃貸収益は、資産評価における下落率,地価上下落率を必ず上回る必要性があります。

評価損が出ているのか、評価益が出ているのか、これから検討する方にとっては、値上がりが期待できるのか、値下がりが見込まれるのか。日本全体の需給バランスから考えた場合、総世帯数よりも資産の供給量が勝っているわけですからそこに価格上昇要因は何一つ考えられないわけです。ですから、市場均衡価格は下落します。

それが利殖目的であるならば、将来値下がりが見込まれるものに投資をされる変質的な方はいないでしょうし、正常な人間ならば、誰でも将来値上がりが期待できるものに投資をするでしょう(*^_^*)。(空売るなら別ですが)

利回り =(年間賃料÷物件価格)×100
実質利回り={(年間賃料-年間諸経費)÷(購入代金+購入諸経費)}×100

不動産業者が我々個人に不動産投資を推奨するときの殺し文句は以下です。

例)一億円のマンションを購入して、転貸しで利益を確保します。
家賃収入は年間800万円。

利回り (800万円÷1億円)×100=8%

頭金1000万円で9000万円のローンを組んだ場合
返済35年ローン、金利2.75%、年間441万円返済

利回り {(800万円-441万円)÷1000万円}×100=35.9%

FP 宣伝文句其の1 これをレバレッジ効果といいます。
FP 宣伝文句其の2 少額の投資資金で大きな儲けを得られます。
更に、ローンを組めば4~5倍の利回りになります。

*これが一般的に不動産業者様がおっしゃっている不動産投資です。

現実問題、普通のサラリーマンがバブルの土地転がし、マンション転がしと言われた頃に何億というローンを組んだわけです。何億と言うローンを組んで、バブルがパーんとはじけたときに首をくくって自殺者が多発したわけです。この頃、上記のような話と同じような話をされた訳ですよ。皆コロッと騙されていましたが、騙した方は、高級車に乗っていたわけです。

不動産を掴んだほうは騙されて大損役。騙したほうは大金持ちで勝者(@_@;)。

即ち、不動産業者が一番収益の上がるやり方であり、お客様が一番損失を被る投資が不動産投資というわけです。又、閑古鳥の鳴く敷地に大きな高層ビルを建て、自社ビルを所有していると自慢されている放漫経営者がおられますが、失礼ですが私には、将来のガラクタにしか見えません。(こうした経営者全員のオツムがイカレているとはいいませんよ。)そういえば、尊敬する150億円以上の売上を誇る企業経営者は、自社ビルを所有していなかったのを思い出します(*^_^*)。不動産の所有者側になるよりも、借りる側になった方がはるかに有効だということをご存知だからでしょうか。

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2008/08/16

投資用マンション公開☆

投資用マンション紹介します(*^_^*)

先日、不動産仲介業者にTELを入れ一般に空き室が多いと言われる近隣のマンション物件の生の姿を見て周りました(*^_^*)。相変わらず供給過多で、閑古鳥の鳴いている資産物件には興味はないので、賃貸派の代表として賃貸物件だけ見て周らせていただきました。 都内のデザイナーズマンションは、一見耐久性に優れ、構造もしっかりしていてホテルのように素敵な作りのものが多く、且つ新築+好立地+非常に考え抜かれた斬新なデザインの物件ばかりでした。

「売れなければ倒産 売れても赤字」販売大不況・・・

今回は、テレビ東京で放送中の日経スペシャル『ガイアの夜明け』6月17日放送分で紹介されていた日本橋の賃貸物件をご紹介します。

↑写真 賃貸マンション 玄関口

↑写真 賃貸マンション 外観

1LDK一室一ヶ月当たり賃料180,000円。実はこの新築デザイナーズマンション、12階建、総世帯数121世帯収容可能ですが、分譲ではなく賃貸物件なのです。満室になると、不動産ファンドに転売される目的で作られたもの。一ヶ月家賃フリーレントキャンぺーン中です。屋上に庭園があり、1階に住居者が集うミーティングルームまで設置された、賃貸とは思えない執念の構造です。顧客を振り向かせるために、ここまで手の込んだ賃貸物件を建設しているわけです。 ゼネコン(大手建設会社)関係者のお話では、現在のマンション業界はもう破綻寸前です。ですから、私が不動産仲介業者に一本電話を入れますと、保留中では繰り返し電話が鳴ります。それほどの激戦区ですから、顧客の取得に必死なわけです。顧客側としては、これほど丁重に扱われますと、「はい、では」という気分になるので怖いぐらいです(^^)

↑ぶぶぶ・・・15日、弱気閑散後相場のような馬喰町問屋街・・・
こうした閑散時だからこそ、目いっぱい自由に写真を撮り続けられるのです。
あまりの閑散時に、「神様、ありがとう~」の一言。神様、仏様、マンション様。今、最高に幸せです(*^_^*)←やっぱり性格悪いかも?しかし、これが現実の姿です。泣こうが喚こうが、時代の流れは冷徹。資産=死産の今、これからの賢い選択肢は高級賃貸マンションですかね?^^;。

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きっちゃん

一目均衡表

  • プロが教えたくなかったシリーズ

    『一目均衡表講座』
    一目均衡表収録DVD~/その他系講座

    http://www.1risekabu.com/

    メイド・イン・ジャパンのテクニカル指標である一目均衡表。

    その使い方については意外に知られていないのをご存知でしたか?基準・転換・先行・遅行という言葉や折れ線グラフのような線で相場を解読していきますが、使いこなせている人は少ないようです。


    ライズ株式スクール

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  • 外国為替(FX)を資産運用に変える。